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En bref : à l’achat, le dossier peut compter jusqu’à une dizaine de diagnostics, selon l’âge du bien, sa situation et ses équipements. À la location, la liste est plus courte : DPE, état des risques, et selon les cas plomb, électricité, gaz et bruit. Ces diagnostics sont toujours à la charge du propriétaire, jamais de l’acheteur ou du locataire.
Dans cet article, je vous explique quels diagnostics sont obligatoires, combien de temps ils sont valables, ce qui a changé en 2026 et ce qu’il faut regarder de près à Issy-les-Moulineaux.
Quels diagnostics pour acheter ?
Lors d’une vente, le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse de vente, puis à l’acte authentique. Certains diagnostics s’imposent à tous les biens, d’autres dépendent de l’année de construction ou de la localisation.
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Diagnostic |
Quand est-il obligatoire ? |
Durée de validité |
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DPE (performance énergétique) |
Tous les logements |
10 ans |
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État des risques (ERP) |
Tous les logements |
6 mois |
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Mesurage loi Carrez |
Lots de copropriété |
Illimitée, sauf travaux modifiant la surface |
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Amiante |
Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 |
Illimitée si absence d’amiante ; 3 ans en cas de présence |
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Plomb (CREP) |
Logement construit avant le 1er janvier 1949 |
Illimitée si absence de plomb ; 1 an en cas de présence |
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Électricité |
Installation de plus de 15 ans |
3 ans |
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Gaz |
Installation de plus de 15 ans |
3 ans |
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Termites |
Zone délimitée par arrêté préfectoral |
6 mois |
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Bruit |
Zone couverte par un plan d’exposition au bruit d’aérodrome |
Pas de durée fixée |
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Assainissement non collectif |
Logement non raccordé au tout-à-l’égout |
3 ans |
Pour une maison ou un immeuble entier classé E, F ou G au DPE, un audit énergétique est aussi exigé à la vente. Il ne concerne pas les appartements en copropriété, qui représentent la grande majorité des ventes à Issy-les-Moulineaux.
En copropriété, l’acheteur reçoit aussi des documents qui ne sont pas des diagnostics à proprement parler : règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale, montant des charges et, le cas échéant, le diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble.
Quels diagnostics pour louer ?
À la location, le dossier de diagnostic technique est annexé au bail, que le logement soit vide ou meublé. Les durées de validité sont parfois différentes de celles de la vente.
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Diagnostic |
Quand est-il obligatoire ? |
Durée de validité |
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DPE |
Tous les logements |
10 ans |
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État des risques (ERP) |
Tous les logements |
6 mois |
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Plomb (CREP) |
Logement construit avant le 1er janvier 1949 |
Illimitée si absence de plomb ; 6 ans en cas de présence |
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Électricité |
Installation de plus de 15 ans |
6 ans |
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Gaz |
Installation de plus de 15 ans |
6 ans |
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Bruit |
Zone couverte par un plan d’exposition au bruit d’aérodrome |
Pas de durée fixée |
Le bail doit aussi mentionner la surface habitable (loi Boutin), différente de la surface Carrez. Pour l’amiante, le bailleur d’un logement en copropriété construit avant juillet 1997 doit tenir le dossier amiante des parties privatives à disposition du locataire, sans obligation de l’annexer au bail.
Si un diagnostic manque, le locataire ne peut pas s’en servir pour annuler le bail. En revanche, il peut engager la responsabilité du bailleur, notamment en cas de risque pour sa santé ou sa sécurité.
DPE en 2026 & 2027
Depuis le 1er janvier 2026, le DPE est calculé avec un coefficient de 1,9 pour l’électricité, contre 2,3 auparavant (economie.gouv.fr). Les logements chauffés à l’électricité obtiennent ainsi une meilleure note. Selon le gouvernement, environ 850 000 logements sortent du statut de passoire énergétique (F ou G) grâce à ce seul changement.
Un DPE réalisé avant 2026 reste valable. Le propriétaire peut télécharger gratuitement une attestation avec la nouvelle étiquette sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. C’est un réflexe utile pour beaucoup d’appartements d’Issy chauffés à l’électricité.
Pourquoi le DPE compte autant pour un locataire ou un investisseur :
- les logements classés G ne peuvent plus être proposés pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ;
- les logements classés F suivront en 2028, puis les logements classés E en 2034 ;
- les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés.
Si vous achetez pour louer, regardez donc l’étiquette avant tout : un bien mal classé peut imposer des travaux avant de pouvoir le mettre en location.
Et en 2027 ?
Au 1er janvier 2027, le calcul du DPE évolue encore en faveur des logements chauffés à l’électricité (détails). Environ 300 000 logements devraient ainsi sortir des classes F et G, sans travaux. Là encore, inutile de refaire son DPE : la nouvelle étiquette pourra être téléchargée gratuitement sur le site de l’Ademe.
Un projet de loi prévoit aussi d’assouplir l’interdiction de louer les logements classés F et G. Il n’est pas encore voté : pour l’instant, le calendrier actuel s’applique toujours.
À Issy-les-Moulineaux : lisez bien l'ERP
L’état des risques (ERP) est souvent survolé, alors qu’il est particulièrement utile à Issy-les-Moulineaux. Selon Géorisques, la commune est couverte par le plan de prévention du risque inondation de la Seine et par un périmètre de risque lié aux anciennes carrières (données Géorisques).
- Inondation : les quartiers proches de la Seine, comme les bords de Seine et l’île Saint-Germain, peuvent se trouver en zone réglementée.
- Anciennes carrières : Issy fait partie des communes des Hauts-de-Seine suivies par l’Inspection générale des carrières. Selon l’adresse, des précautions peuvent s’appliquer aux fondations ou aux travaux.
- Retrait-gonflement des argiles : ce risque s’apprécie à la parcelle et concerne surtout les maisons.
Tout dépend de l’adresse exacte, pas de la commune. L’ERP indique aussi si le bien a déjà été indemnisé après une catastrophe naturelle. En cas de doute, demandez au vendeur ou au bailleur ce que le classement implique concrètement pour le logement.
Mes conseils pour bien lire les diagnostics
Si vous achetez :
- Demandez les diagnostics avant de faire une offre, pas seulement à la promesse. L’annonce doit déjà afficher l’étiquette DPE.
- Vérifiez les dates : un diagnostic périmé le jour de la signature doit être refait.
- Comparez la surface Carrez avec celle de l’annonce. Un écart de plus de 5 % en défaveur de l’acheteur permet de demander une baisse de prix proportionnelle, dans l’année qui suit l’acte.
- Regardez les recommandations du DPE : elles donnent une idée des travaux à prévoir et de leur ordre de priorité.
- Lisez les anomalies des diagnostics électricité et gaz : elles peuvent appuyer une négociation.
Si vous louez :
- Vérifiez que le DPE est annexé au bail et que le logement n’est pas classé G.
- Contrôlez que la surface habitable indiquée correspond au logement visité.
- Gardez le dossier de diagnostics avec votre bail pendant toute la location.
Les diagnostics peuvent influencer le prix de vente ou le loyer d’un logement. Pour connaître la valeur de votre bien, je vous propose une estimation immobilière à Issy-les-Moulineaux. Si vous êtes propriétaire bailleur, découvrez également mon accompagnement pour la mise en location de votre appartement.
Questions fréquentes
Qui paie les diagnostics immobiliers ?
Combien de temps un DPE est-il valable ?
Un DPE fait avant 2026 doit-il être refait ?
Peut-on louer un logement classé G ?
Que se passe-t-il si un diagnostic manque lors d'une vente ?
Faut-il un diagnostic termites à Issy-les-Moulineaux ?
Uniquement si l’adresse se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Votre diagnostiqueur ou votre agent immobilier peut le vérifier pour le bien concerné.
